주택 양도시 비과세 요건을 충족하고 양도금액이 12억이하라면 양도세는 비과세가 되는데 어차피 비과세기이기 때문에 이때에는 장기보유특별공제에 대해 신경 쓸 필요가 없습니다. 하지만 다주택자일 경우도 장기보유특별공제를 받을 수 있는데 적용 방법 및 공제율에 대해 알아 보겠습니다.
부동산 양도시 장기보유특별공제란?
장기보유특별공제 제도는 부동산을 매매후 양도하는 사람, 즉 파는 사람이 3년 이상 보유하고 있을 경우, 그 사람이 보유 및 거주한 기간에 따라 추가로 공제를 받아서 양도소득세를 줄일수 있게 해주는 제도입니다. 장기보유특별공제 제도는 해당 부동산이 조정지역에 있는지, 비조정지역에 있는지, 또 다주택자인지에 따라 최대 공제율이 달라집니다.
조정지역 비조정지역에 따른 다주택자 양도소득세 장기보유특별공제
주택을 예로 들어서 설명드리겠습니다. 1세대 1주택자라면 조정지역이든 비조정지역이든 상관없이 2년이상 거주하고 3년이상 보유 할 경우 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 그러나 다주택자일경우는 달라지는데 보유주택수에 따라 다릅니다.
조정지역은 1세대 1주택자만 받을 수 있고 다주택자는 2주택 이상자는 받을 수 없습니다. 이에 비해 비조정지역에서는 2주택 보유자까지는 장기보유특별공제를 받을 수 있지만 3주택 이상 보유자는 장기보유특별공제를 받을 수 없습니다.
| 구분 | 조정지역 | 비조정지역 |
| 1주택자 | 최대 80% 공제 | 최대 80% 공제 |
| 2주택자 | 공제 없음 | 최대 30% |
| 3주택자 이상 | 공제 없음 | 공제 없음 |
9월26일부터 서울 및 수도권과 세종시를 제외한 지방 전체가 조정지역에서 해제되어 비조정지역이 되었습니다. 이에 따라양도소득세 중과도 없을 뿐만 아니라, 2주택자는 받을 수 없었던 장기보유특별공제를 받을 수 있게 되었습니다.
장기보유특별공제제도 공제율
장기보유특별공제는 해당 부동산을 장기간 보유할수록 공제율이 더 커지는 제도입니다.
- 장기보유특별공제 적용대상 : 3년 이상 보유한 부동산(토지, 건물, 원조합원 입주권 양도)
- 공제금액 = 양도차익 x 보유년수 x 장기보유특별공제율
장기보유특별공제는 1세대1주택자에게 적용하는 조건과 그 이외 일반적인 부동산 및 비조정지역 2주택자에게 적용하는 공제율이 서로 다릅니다. 1세대1주택자는 최대 10년의 보유기간과 거주기간에 각각 4%를 곱하여 합산한 것이 최대 공제율입니다. 그 이외는 보유기간에 2%를 곱하여 계산되는데 최대15년으로 공제율은 30%가 최대입니다.
| 구분 | 1세대 1주택자 공제 (조정지역 및 비조정지역) |
그 이외(토지,건물, 비조정지역 2주택자등) |
| 공제율 | 보유년수 x 4% + 거주년수 x 4% (최대 10년, 각각 40%, 총 80%) |
보유년수 x 2% (최대 15년, 최대 30%) |
[ 주의 사항 ]
주택 매매로 인한 장기보유특별공제 적용시 거주기간은 비과세를 받기 위한 거주기간과 다릅니다. 비과세를 받기 위한 거주기간은 양도소득세법이 변경됨에 따라 21년 1월 1일부터 최종 1주택이 된 날로부터 보유 및 거주기간을 계산하지만 장기보유특별공제를 받기 위한 보유기간은 최초 취득일로부터 계산합니다.
1세대 1주택자의 장기보유특별공제율 적용 방법
| 보유기간 | 공제율 (보유기간 X 4%) |
거주기간 | 공제율 ( 거주기간 X 4%) |
| 3년 이상 4년 미만 | 12% | 2년 이상 3년 미만 (단,보유기간 3년 이상일 경우 적용) |
8% |
| 3년 이상 4년 미만 | 12% | ||
| 4년 이상 5년 미만 | 16% | 4년 이상 5년 미만 | 16% |
| 5년 이상 6년 미만 | 20% | 5년 이상 6년 미만 | 20% |
| 6년 이상 7년 미만 | 24% | 6년 이상 7년 미만 | 24% |
| 7년 이상 8년 미만 | 28% | 7년 이상 8년 미만 | 28% |
| 8년 이상 9년 미만 | 32% | 8년 이상 9년 미만 | 32% |
| 9년 이상 10년 미만 | 36% | 9년 이상 10년 미만 | 36% |
| 10년 이상 | 40% | 10년 이상 | 40% |
- 보유기간은 3년이상부터 거주기간은 2년 이상 보유해야 적용
- 보유기간은 최초 보유일부터 계산해서 적용
- 주택이외 부동산은 최대15년, 보유기간별 2%를 곱해서 최대 공제율은 30% 적용.
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