국토교통부에서 지방에 있는 시. 도의 조정지역을 전면 해제하면서 26일부터 적용하기로 했습니다. 이에 따라 그동안 조정지역으로 인해 각종 규제를 많이 받아 왔는데, 이제 비조정지역이 되면서 비과세 요건 및 일시적 1가구2주택에 대한 양도세 비과세가 어떻게 되는지 알아보겠습니다.
양도세 비과세 요건
양도세 비과세 요건은 소득세법에 정의되어 있습니다. 조정지역인지 비조정지역인지에 따라 비과세 요건은 다르지만 2년 거주요건이 있는가 없는가의 차이입니다.
양도세 비과세 요건은
- 1세대 1주택자가 국내에서 주택을 취득 후
- 조정지역이면 2년 보유 + 2년 거주하고
- 비조정지역이면 2년 보유만 하고
- 양도시 양도금액이 12억을 초과하지 않을 경우 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.
만약 7월이나 8월 중 집을 사기 위해 매매(매수) 계약을 체결하고 9월 26일 이후에 잔금을 하게 되면(잔금과 소유권 이전등기접수일은 같은 날이라고 가정) 비조정지역에서 주택을 취득했기 때문에 이후 2년 보유만 하면 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.
부산시, 울산시, 대구시, 광주시등 광역시 및 지방에 있는 시는 모두 비조정지역이기 때문에 1세대 1주택자는 위 조건 충족 시 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.
비조정지역 일시적 1가구 2주택 양도세 비과세 받는 방법
종전 주택을 취득한 이후에 비조정지역에서 신규주택을 추가로 매수해 일시적 1가구 2주택이 된 상태에서 비과세 받는 방법입니다.
- 종전주택을 매수하고 난 이후에 1년이 지난 다음에 신규주택을 취득하고
- 종전주택을 3년 내에 양도하면 종전주택에 대해 양도가액 12억까지 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.
종전주택은 2년 보유 요건을 충족해야 하고 만약 신규주택을 양도 시에는 비과세를 받을 수 없습니다. 또한 신규주택을 종전주택 취득 후 1년 이내에 취득할 경우에도 양도세 비과세를 받을 수 없습니다. 신규주택은 언제 취득하는가에 따라 달라지는데 아래 표에 있는 기간 내에 양도하면 일시적 1가구 2주택으로 양도세를 비과세 받을 수 있습니다.
| 종전주택 | 신규주택 | 종전주택 매도기한 |
| 조정지역 | 조정지역 | 조건에 따라 1년,2년,3년내 매도 |
| 조정지역 | 비조정지역 | 3년내 매도 |
| 비조정지역 | 조정지역 | |
| 비조정지역 | 비조정지역 |
결국, 조정지역과 조정지역인 경우만 제외하고 종전주택과 신규주택이 어떤 조합이든지 3년 내에 2년을 보유하고, 12억을 초과하지 않는 종전주택을 매도하면 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.
양도금액 12억 초과 고가주택 양도세 계산 방법
조정지역이든 비조정지역이든 양도세 비과세 요건을 충족한 주택은 양도금액 12억까지 비과세를 받을 수 있습니다. 만약 양도금액이 12억을 초과하면 초과하는 금액에 대해 양도세를 내는 것이 아니고 과세분과 비과세분에 대해 안분계산해야 합니다.
[ 양도금액 12억 초과 시 양도세 계산 방법 ]
예를 들어 5억에 매수 15억에 매도하고, 필요경비는 없다고 가정할 경우 양도세 계산 방법입니다.
계산식 : (양도금액 - 취득금액) x (양도금액 - 12억)/양도가액
위 산식에 따라 12억을 초과하는 고가주택에 대해 양도세 과세분을 계산해 보면
(15억- 5억) x (15억 - 12억) / 12억 = 2억 5천만 원으로 이 금액이 과세대상이 되는 양도소득금액이 됩니다. 여기에 기간에 따른 장기보유 특별공제 및 기본공제를 하면 과세표준 금액이 산출됩니다.
댓글