임차인은 상가 임대차 계약을 한 후 이 상가를 사용.수익 하면서 그 대가로 임대인에게 월세를 지급해야 하고 계약기간 동안 법적인 보호를 받을 수 있습니다. 하지만 임차인의 사정으로 월세를 연체했을 경우 임대인이 게약해지를 할 수 있는지와 계약갱신 거절을 할 수 있는지에 대해 알아보겠습니다.
상가건물 임대차보호법 관련 법령 조문
먼저 상가 임대차와 관련된 계약해지와 계약생신 요구에 대한 법 조문을 살펴보겠습니다.
상가건물 임대차보호법 제10조 (계약갱신 요구 등)
- 1항 : 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
- 1호 : 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
한편, 제10조의 8 (차임연체와 해지) 조항에서 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.라고 규정하고 있습니다.
용어의 정의
상가건물 임대차보호법에서의 3기의 차임액에 대한 정의는 대법원 2016.11.18일 전원합의체 판결에 나와 있습니다.
- 판결내용 요약 : 3기의 차임액은 연체 횟수뿐 아니라 연체금액에도 3 기분의 차임액 이상이 되어야 한다는 뜻으로 보는 것이 옳다.
3기의 차임액, 즉 월세는 횟수뿐만 아니라 연체 금액 누적액이 3회분 이상이 되어야 한다는 뜻입니다. 보통 월세는 1개월 주기로 지급을 하게 하게 되는데 1개월 주기가 1기가 됩니다.
예를 들어 1개월 차임액 즉, 월세가 1백만 원 일 경우 3 기분의 차임액은 3개월분의 월세인 3백만 원을 의미합니다. 계약기간 내에 연체금액이 횟수뿐만 아니라 월세 연체금액이 3회분인 3백만 원 이상이 되어야 합니다.
계약 해지와 계약갱신요구권 거절 가능 여부
계약해지 사유와 계약갱신 거절 사유는 적용에 있어서 약간 다릅니다. 임대인은 차임이 연체되어 조건에 해당할 경우 계약해지는 못하지만 계약갱신요구권은 거절할 수도 있습니다.
월세가 연속해서 연체되어야 계약해지나 계약갱신요구권 거절이 가능한가?
아닙니다. 3기의 차임 연체는 연속되지 않아도 계약 기간 내에 통틀어서 3기가 연체되면 해지사유가 됩니다. 예를 들어 1개월에 해당하는 월세가 1백만 원 일 경우
- 3개월 전에 5십만 원 연체, 당월에 3십만 원 연체, 2개월 후 2십만 원 연체일 경우 연체 횟수는 3회이지만 연체금액 누적합계는 100만 원 이므로 1 기분 연체에 해당합니다. 따라서 계약해지나 계약갱신 거절 사유에 해당하지 않습니다.
3기의 차임액이 연체되었다는 사실만으로 계약 해지 할 수 있는가?
아닙니다. 계약기간 내에 3기의 차임액 연체 사실이 있다고 하더라도 무조건 계약 해지는 할 수 없습니다. 임대인이 임차인에게 3기의 차임액 연체를 이유로 계약해지 사실을 통지하지 않거나 단순 구두만으로 통보할 경우 임차인은 바로 연체된 금액 중 일부를 입금하면 계약해지를 할 수 없습니다.
만약 임대인이 계약해지를 원 할 경우에는 내용증명, 문자, 이메일등으로 현재 3기의 차임액이 연체가 되어 임대차계약을 해지한다고 명시하면 계약해지가 가능합니다.
3기의 차임액이 연체 중이 아니더라도 계약갱신을 거절할 수 있는가?
네. 가능합니다. 상가건물 임대차보호법 10조에서는 계약갱신을 거절할 수 있는 사유를 명시해 놨습니다.
- 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우
- 서로 합의하여 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
- 임차인이 임대인의 동의 없이 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
- 임차인의 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
- 이외 해당 건물의 노후. 훼손 또는 일부 멸실등 안전사고의 우려나 철거등이 계획되어 있을 경우
3기의 차임액 연체 사실만으로 계약갱신 거절 할 수 있는가?
네. 가능합니다. 상가건물 임대차 보호법 10조 1항 1호에 있는 정의되어 있듯이 연체사실이 있으면 계약갱신을 할 수 있습니다. 10조의 8에 있는 계약해지와 혼동하면 안 됩니다.
3기의 연체 사실이 있은 후 계약 갱신 시 계약해지와 계약 갱신 거절 가능 여부
임차인이 3기의 연체 사실이 있은 후 연체된 금액을 전액 지급하고 새롭게 묵시적 갱신이 되었습니다. 이럴 때 기존의 새롭게 갱신된 계약에 기존의 연체된 사실은 적용되지 않고 새롭게 갱신된 계약에서는 초기화됩니다. 계약 갱신 이후부터 다시 3기의 차임 연체여부에 따라 계약 해지 및 계약갱신 거절이 적용됩니다.
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