재개발사업은 주거환경이 낙후된 지역의 주민을 전부 이주 및 철거한 후, 새롭게 신축아파트를 건축하여 쾌적한 주거환경을 만드는 사업입니다. 재개발은 최소 10년에서 30년까지도 기간이 소요되기 때문에 투자에 신중해야 합니다. 그래서 재개발 구역 내의 다물권자 주택을 잘못 매수할 경우 아파트 분양권을 못 받을 수도 있는데 자세히 알아보겠습니다.
재개발사업 시행절차
재개발은 크게 사업준비단계, 사업시행단계, 사업완료단계로 나눌 수 있고 각 단계별로 세부적으로 들어가면 기본계획수립, 정비구역지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분인가, 착공 및 분양, 사업완료, 조합해산의 절차를 거치게 됩니다. 재개발은 사업이 진행되면서 각 단계별로 프리미엄이 올라가는 구조입니다. 즉, 처음부터 사업종료까지 프리미엄이 비례그래프처럼 가격이 올라가는 것입니다.
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- 기본계획수립 : 기초조사 및 재개발을 위한 기본계획을 수립하고 주민공람 고시를 합니다.
- 정비구역지정 : 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 및 군수는 정비계획을 입안하고 공고공람을 합니다. 이후 시도시계획위원회심의 후 정비구역 지정 및 고시를 하고 주민설명회를 개최합니다.
- 조합설립인가 : 조합의 정관작성, 토지등소유자 동의, 조합설립인가신청, 인가 및 고시를 합니다.
- 사업시행인가 : 건축계획서 작성, 토지등소유자 동의, 인가 및 고시절차를 따릅니다.
- 관리처분인가 : 조합원 분양통지 및 공고, 조합원분양신청, 관리처분계획 수립, 공람, 인가 및 고시를 합니다.
- 착공 및 분양 : 거주 주민들의 이주를 진행하고 주거시설을 철거한 후 착공하고 일반분양을 실시합니다.
- 사업완료 및 해산 : 준공검사 후 입주, 소유권 이전을 하고 조합 청산 후 해산을 하면서 사업이 종료합니다.
다물권자란?
대부분은 자기 소유로 주택 1채를 가지고 있습니다. 하지만, 상속을 받았거나 투자 목적으로 여러 채의 집을 소유하고 있는 사람도 있습니다. 이렇게 재개발 구역 내에서 1명이 여러 채의 집을 소유하고 있는 사람을 다물권자라고 합니다. 서울에 집이 1채, 부산에 집이 1채, 세종시에 집이 1채 등과 다른 지역에 여러 주택을 보유하고 있는 개념과는 다릅니다. 여기에서 다물권자란 동일 재개발구역 내에 집을 여러 채 소유하고 있는 사람을 말합니다.
재개발 조합 설립 후 다물권자 물건 매수에 대한 법원의 판단
재개발 조합 설립 후 다물권자 주택을 매수한 사람에게 분양권이 있는지 없는지에 대한 기존 법원의 판단은 분양권 자격이 없다는 것이었습니다. 하지만 2020년 1월 광주고등법원에서 재개발 조합 설립인가 후 다물권자의 주택을 매수하여 토지등소유자가 된 사람도 각자가 분양신청권을 보유. 행사할 수 있다고 판시하면서 시장의 혼란이 극에 달했습니다. 각각 상반된 판결을 한 부산고등법원과 광주고등법원 및 최종 대법원의 판결에 대해 알아보겠습니다.
부산고등법원 및 기존 재개발구역 아파트 분양권에 대한 판단
부산고등법원은 제2행정부 2019누 23845 아파트수부양권확인등에 대해 2020. 1.20에 판결선고했습니다. 부산 재개발지역 중 하나인 온천 4 구역에서 조합설립인가 이후 다물권자의 물건을 매수한 사람이 아파트 분양권을 받지 못하게 되자 재개발 조합을 상대로 소송을 제기했지만 부산고등법원은 최종 조합 승소 판결을 했습니다. 부산고등법원은 재개발구역 내의 조합원만 분양권을 행사할 수 있기 때문에 도시 및 주거환경정비법령상 명시적인 규정이 없는 한 조합원과 분양권은 분리되지 않는다고 보면서 조합원의 숫자만큼 분양권을 인정해야 한다고 판결했습니다.
- 도시 및 주거환경정비법 : 조합설립인가 후 다물권자의 주택을 다수가 거래해 여러 사람이 소유하게 될 경우 그중 한 사람을 대표조합원으로 두도록 하고 있습니다. 이에 따라 그동안 재개발 조합에서는 아파트분양권도 1명만 분양자격을 가지고 있다고 보고 관리처분계획인가를 받아 왔습니다.
즉, A, B, C의 3 주택을 가지고 있는 사람이 조합설립인가 이후 A, B, C의 주택을 매도해, 각각 다른 사람이 A, B, C의 주택을 소유하게 될 경우 이중 1명만 대표조합원이 될 수 있고 아파트분양권도 1개만 받을 수 있었습니다.
광주고등법원의 다른 판단
광주 학동 4 구역에서도 부산 온천 4 구역과 마찬가지로 조합원의 아파트분양권 자격에 대해 소송을 했었는데, 이에 대해 광주고등법원은 부산지방법원과는 다른 판단을 내렸습니다. 2020년 1월 광주고등법원은 도시 및 주거환경정비법상에 분양권을 제한하는 명문화된 규정이 없다고 하면서 조합설립인가 이후에 다물권자의 주택을 매수한 다수는 소유자 각자가 분양 신청권을 보유. 행사할 수 있다고 판시했습니다.
즉, 조합설립인가 이후 다물권자의 주택을 매수한 A, B, C는 각자가 아파트 분양신청권을 보유 및 행사할 수 있다고 본 것입니다.
대법원의 판단
대법원은 다물권자 분양권과 관련된 심리를 통해 조합설립인가 이후 분양권에 대한 불인정 판례를 정리했습니다. 부산 온천 4 구역에서 다물권자의 집을 매수 후 조합을 상대로 제기한 아파트 분양권에 대한 소송에서 대법원은 2023. 2.23 최정적으로 조합승소판결을 했습니다.
즉, 조합설립인가 이후 다물권자의 주택을 매수한 A, B, C는 대표조합원 1명에 대해서 분양자격이 있고 A, B, C각각에게는 분양자격이 없다는 판결입니다.
주의할 점
조합설립인가 전에 A, B, C 등 여러 개의 주택을 소유하고 있는 다물권자로부터 주택을 매수하여 각각 별개의 소유권을 가지게 될 경우 아파트 분양자격을 가질 수 있습니다. 하지만, 재개발사업에서는 권리산정기준일이라는 것이 있기 때문에 그 물건이 권리산정기준일 이후에 구분등기가 되어 있는 물건인지, 아니면 권리산정기준일 이후에 구분등기가 된 물건인지 확인 후 매수해야지 그렇지 않으면 현금청산대상이 되어 아파트 분양권을 받지 못할 수 있으므로 주의가 필요합니다.
- 권리산정기준일 : 도시 및 주거환경정비법에서 아파트 분양을 받을 수 있는 권리가 있는지에 대한 기준을 정해 놓은 날입니다.
일반적으로 재개발사업 시 대부분 권리산정기준일은 정비구역지정일입니다. 하지만 부산시에서는 사전타당성심의결과를 부산시에서 구청으로 통보한 날을 권리기준산정일로 삼았습니다. 이로 인해 이날 이후 나대지 위에 건물을 신축하거나 소유권이 1명인 다가구 주택을 다수의 소유권으로 구분등기 후 여러 명이 소유권을 가지게 될 경우 대표조합원 1명에게만 분양자격이 주어지고 나머지는 현금청산대상자가 되기 때문에 주의가 필요합니다.
재개발구역에서 주택을 매수할 경우 해당 조합에 권리산정기준일이 언제인지 확인 후 매수해야 하고, 조합설립 이후에 주택을 매수 시 다물권자 물건인지 여부도 조합에 사전 확인 후 진행해야 현금청산이 되지 않기 때문에 주의가 필요합니다.
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