얼마 전 뉴스에 전세사기를 당해 피해를 본 사례가 기사로 나온 적이 있습니다. 특히 전세 계약은 보통 매매가의 50%~70% 정도의 많은 금액을 보증금으로 지급해야 합니다. 따라서 전세 계약 시 임차인의 주의사항에 대해 자세히 알려드리겠습니다.
집 방문 후 내부 상태 확인 시 체크리스트
전세 계약 시 이미 임차인이 거주 중에 있는 상태이기 때문에 집 안의 내부 상태를 확인할 때 미안한 마음에 대충 확인하는 경우가 있습니다. 또는 임차인이 본인이 살고 있는 집을 보여주는 것이기 때문에 인상을 쓰는 경우도 있지만 추후 본인이 살 수도 있기 때문에 구석구석 세밀히 살펴보아야 합니다. 최소한 아래 체크리스트 정도는 반드시 확인하시기 바랍니다.
집 내부 상태 확인 체크리스트
- 집 내부 누수 확인 - 방안 천장 모서리, 거실 천장 모서리, 베란다 천장 모서리에 누수 흔적이 있는지 확인해야 합니다. 특히 베란다에 누수가 있을 경우 이를 감추기 위해 페인트를 임시방편으로 칠해 놓은 경우도 있는데, 주변 페인트 색상과 동일한지 새로 칠한 건지 주의 깊게 확인해야 합니다.
- 수압 체크 - 화장실 및 싱크대에 있는 수도를 틀어 보고 뜨거운 물과 차가운 물 방향으로 돌려서 수압 체크를 해야 합니다. 또한 샤워기가 있을 경우 가급적이면 샤워기까지 틀어서 수압 체크를 해보시기 바랍니다.
- 도배 및 장판 상태 확인 - 관행적으로 전세 계약을 할 경우 도배는 집주인이 해주게끔 되어 있습니다. 그러나 장판은 애매한 경우가 있을 수 있습니다. 만약 바닥이 마루가 아니라 장판으로 되어 있을 경우 어느 부분에 손상이 있는지 확인해야 합니다.
- 계절에 따른 점검사항 - 여름에 계약할 경우 보통 보일러는 점검을 잘 안 할 수도 있는데, 미리 보일러 작동 버튼을 눌러 제대로 작동하는지, 언제 설치된 보일러 인지도 확인을 해야 합니다. 만약 겨울에 계약할 경우는 에어컨을 작동시켜보고 제대로 가동이 되는지도 확인해야 합니다.
전세 계약 직전 임차인의 주의사항
본인이 직접 방문 후 집 상태를 확인 한 다음 하자를 발견했을 경우 실제 계약 전에 공인중개사를 통해 하자 상태를 집주인에게 전달해야 합니다. 그리고 집주인이 하자에 대한 보수를 어느 정도까지 해주는지 협의를 해야 합니다.
그리고 계약 전에 공인중개사가 부동산 등기부등본을 발급 후 소유 여부 및 은행 담보대출, 가압류, 압류, 가처분 등이 있는지 확인을 해 주게 되어 있습니다. 이때 만약 가압류나 압류, 가처분이 있을 경우는 전세 계약을 하지 않는 것이 좋습니다. 만약 은행에서 근저당을 한 부동산 담보대출이 있을 경우 은행이 1순위가 되고 본인의 전세 계약이 2순위가 됩니다.
보통 집이 경매를 당할 경우 낙찰가율은 시세 대비 70%~80% 정도입니다. 이때 은행에서 담보대출로 빌린 채권최고액과 본인의 전세 보증금을 합한 금액이 시세의 70%~80%를 초과할 경우 계약을 하지 않거나 전세 보증금을 낮춰서 계약해야 합니다.
집을 계약하는 집주인은 계약 시에 참석해야 하는데 대리인이 오거나 공인중개사에게 위임하는 경우도 있습니다. 이때는 반드시 집 소유주가 위임을 제대로 했는지 위임장을 확인해야 합니다.
전세 계약서에 특약사항 추가
집을 직접 방문 후 발견된 하자에 대해 집주인과 협의가 되었다면 특약사항에 그 내용을 추가해야 합니다. 전세 계약을 하면 대항력은 계약일 당일 밤 12시부터 발생하게 됩니다. 만약 전세 계약 이후 집주인이 은행에 집을 담보로 대출을 받을 경우 은행에서는 당일에 등기소에 접수를 하기 때문에 바로 효력이 발생하게 됩니다. 하지만 전세 계약은 밤 12시부터 대항력이 발생하기 때문에 순위에서 밀려 2순위가 되기 때문에 주의해야 합니다.
따라서 전세 계약에 대한 잔금일에 순위 변동을 일으킬만한 사항을 추가하지 않고 만약 순위 변동이 일어날 경우 이 계약은 무효로 한다라는 특약사항을 기재해야 합니다.
기타 전세 계약 시 주의사항
전세 계약을 하고 나면 잔금과 동시에 이사를 하게 됩니다. 이때 이사를 하는 날에 동사무소에 가서 전입신고를 바로 해야 합니다. 그래야 확정일자를 받을 수 있고 대항력이 발생하게 됩니다.
전세 계약 잔금과 동시에 이사를 하고 난 후 바로 다음날 부동산 등기부등본을 발급받아 확인하는 것이 좋습니다. 특약 사항에 기재했다고 하더라도 스스로 권리변동이 없는지 확인하는 것이 좋기 때문입니다. 그리고 이후에도 주기적으로 부동산 등기부등본을 발급받은 후 변동사항은 없는지 확인해야 합니다.
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